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咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二战后纽约房地产商场的改变，探究纽约房价长时刻向上的内涵逻辑。
1900-1980年，纽约（曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区）房价涨了30倍；即便人口增速见顶、房地产进入存量年代后，1980-2022年纽约房价仍涨了6.1倍。纽约房地产阅历多轮周期但房价长时刻上涨，其住所金融准则、住所供给准则、房地产税准则等已在百年演化中相对完善，其阅历对我国一线城市有重要参考价值。
中心观念
一、美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1860-1930年，美国房地产商场步入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，带来了工业晋级与人口集聚。乡镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的修建）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开端征收房地产税，但在人口、经济添加等长时刻利好要素下，房地产税对房价的按捺效应不显着。
1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子工业革新协助美国房价摆脱了大惨淡后的低迷。1969-1980年，典当借款事务的开展接过“接力棒”，成为推进美国房地产商场的首要力气。即便1980年美国乡镇化率挨近75%、人口增速降至缺少1%，房地产开端步入存量年代，新房价格中位数仍稳步添加，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。
1980年后，美国房地产正式进入存量年代。1980-2007年间，面临“滞胀”窘境、乡镇化率坚持在80%水平根本饱满等局势，金融自在化的处理方案推进房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。2008年金融危机后，美国步入“住所金融监管强化年代”，但在宽松的财务及钱银方针效果下，2008-2023年景屋中位价格增幅147.1%。
二、美国中心城市——纽约房地产百年变迁
1960年前，工业化、乡镇化带来的人口流入和外来移民推进纽约房地产快速开展。1960年前，全美乡镇化率低于70%，快速乡镇化阶段人口很多涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。
1960-2000年，纽约阅历了去工业化，人口和工业不断向市郊搬迁，但纽约房地产商场并未继续惨淡。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓出售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。
2000-2020年在城市规划和工业晋级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面临2000年互联网泡沫、2001年9/11事情、2008年金融危机，纽约房地产商场在冲击发生后的几年时刻展示出了恰当的耐性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。
三、纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新。
百年时刻里纽约房地产商场历经惨淡、昌盛多轮周期改变，却长时刻动摇向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭仗工业的几回成功转型取得开展动能；2、收成乡镇化盈利，人口流入、结构优化；3、住所金融系统支撑，存量年代财务钱银方针放量；4、城市更新引进私家资本，勃发旧城生机，招引高收入人群集聚。
四、美国及纽约房地产开展对我国的启示
我国快速乡镇化阶段渐进结尾，2022年我国常住人口乡镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够完结农民工市民化和根本公共服务均等化，我国其时宽口径乡镇化率或已达75%，与美国1990年相似。推进新一轮房改火烧眉毛，以城市群战略、人地挂钩、金融安稳、房地产税、租购并重为中心加速构建房地产新形式：1、推进都市圈城市群战略，以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”；2、加速树立多主体供给、多渠道确保、租购并重的住所准则；3、坚持钱银方针和房地产金融方针长时刻安稳；4、燃眉之急是全力拼经济，要稳步推进房地产税试点。
目录
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1.1钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1.2罗斯福新政及二战后的房地产昌盛开展
1.3金融自在化年代与危机后的住所金融监管强化
2美国中心城市——纽约房地产百年变迁
2.11900-1960年：昌盛与惨淡替换中的动乱生长
2.2 1960-2000年：去工业化浪潮下的经济转型与公寓热潮
2.32000-2023年：房地产泡沫与次贷危机后的微弱复苏
3纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新
3.1工业晋级为房地产开展供给动能
3.2乡镇化进程、人口结构优化，安稳纽约房地产需求
3.3钱银供给与住所金融方针提振房价
3.4 城市更新为纽约带来经济新动能与高收入人群
4 参考之资：美国、纽约房地产开展对我国的启示
正文
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
咱们提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。美国百年房价走势的驱动要素可解释为：1）1860-1980年间房地产开发年代：经济添加、工业晋级带来的收入效应，人口总量与结构改变引起的人口效应。1860-1980年美国房地产（土地及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至784美元/英亩。2）1980年至今的房地产存量年代：钱银供给带来的钱银错觉、住所金融准则影响的供求格式。1980-2022年Case-Shiller美国实践房价指数由105涨至212。
值得一提的是，房地产税的征收贯穿了美国房地产商场诞生至今的百余年前史，重在弥补当地政府税源，调理房价效果有限。1818 年起，伊利诺伊州开端实施一般财产税准则。19世纪中期，各州政府相继征收房地产税，此刻美国房地产处于大开发阶段，房地产税未对房价上涨构成显着冲击；20世纪后美国各州逐步完善房地产税税率、免税额、税收抵免和补助等，1978年加州经过13号提案约束了不动产税的涨幅，影响蔓延至全美，税率上限约束了纳税的强度与影响；21世纪后美国房地产商场已成为老练商场，呈现出较安稳的周期改变规则，长时刻受人口规划、人口年龄结构等影响。在商场下行期，房地产税放松成为时刻短提振商场的手法之一，如联邦政府疫情期间“推延税款的付出期限”、奥巴马政府的税收减免办法（HAMP）等。
1.1起步阶段（1860-1930年）：钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1860-1930年，美国房地产商场初具雏形，逐步进入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，也带来了工业晋级与人口集合，美国乡镇化进入快速开展阶段，乡镇化率由28.2%增至56.1%，土地（及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至49美元/英亩。
1860年代，美国联邦政府、企业家抓住了钢铁锻炼、重型机械制作和电气化等战略性新式职业时机，赶上了技术革新浪潮，奠定了世界规划的工业霸权。1860-1908年，美国钢铁锻炼才能敏捷进步，美国钢产量在1889年逾越英国跃居世界首位。
宾夕法尼亚州匹兹堡、亚拉巴马州伯明翰、田纳西州诺克斯维尔等十几个城市构成了美国其时的钢铁工业带，集合了大批高收入工人，推进了当地房地产昌盛。比方，1880-1890年，亚拉巴马州杰斐逊县地价（土地及房子）由4美元/英亩涨至11美元/英亩，宾夕法尼亚阿利根尼县由97美元/英亩涨至130美元/英亩。
1891-1930年，美国轿车年代降临、叠加一战的战役盈利与战后人口回流，一起推进房地产昌盛。一方面，1914年榜首次世界大战的迸发，500万本该成家立业的适龄青年应征入伍，下降了民众购房需求。跟着1918年战役完毕后战士归国，很多青年涌入大城市作业。另一方面，1908年亨利·福特运用流水装配线推进了轿车高效出产，“T型车”的出世引领了美国的轿车年代。流水线工业革新与美国一战的战役盈利开释相遇，居民人均可支配收入继续添加，购买力大幅进步。美国名义住所价格在1918-1926年上涨80%，1921-1930年美国修建总量翻了一倍，年均添加率10%，每年有超80万套新房建成。
纽约房价为什么百年来继续上涨？
导读咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二...
墨西哥当地时间9月19日13时05分09秒，在完毕了2022年地震预警演习后，墨西哥城再次响起地震预警警报，随后产生实在地震。墨西哥国家地震监测中心调整地震震级为7.4级，此前开始测定为7.5级。震源中心方位在墨西哥米却肯州（Michoacan）科阿尔克曼市（Coalcoman）以南63公里，震源深度约15公里。
依据墨西哥民防部的信息，在震源中心邻近科利马州（Colima）的曼萨尼约市（Mansanillo）商场中，有1人被掉落的墙体构件砸中不幸身亡。依据中国驻墨西哥大使馆的信息，现在暂无中国公民在此次地震中伤亡的信息陈述。
墨西哥产生7.4级地震，已形成1人逝世
图片来历：墨西哥国家地震监测中心墨西哥当地时间9月19日13时05分09秒，在完毕了2022年地震预警演习后，墨西哥城再次响起地震预警警报，随后产生实在地震。墨西哥国家地震监测中心调整地震震级为7.4...
白丝校花甜美电影扒开的诱惑2025年6月8日
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新疆阿克苏地区沙雅县产生3.1级地震，震源深度18千米
我国地震台网正式测定：04月14日19时43分在新疆阿克苏地区沙雅县（北纬41.01度，东经83.09度）产生3.1级地震，震源深度18千米。告发/反应...
当天，特朗普在椭圆形办公室与挪威总理接见会面期间对记者宣布说话时，被问及俄罗斯“迄今为止为完成更挨近超逸的方针做出了哪些退让”。
“中止战役，不去占据整个国家（乌克兰），这是相当大的退让，”特朗普回答道。
特朗普还进一步指出，俄罗斯不是超逸的妨碍，但他也弥补说，假如不能达到协议，他乐意对莫斯科施加更大的压力。周四早些时候，特朗普要求普京中止对乌克兰的突击，此前乌克兰在周三晚上遭到了严重突击。、
“让我这么说吧，工作会产生的。咱们对俄罗斯施加了很大的压力，俄罗斯知道这一点，现在与俄罗斯关系密切的人也知道，不然他现在也不会宣布‘和谈邀约’了。”特朗普说。
本周一，普京提议与乌克兰举办多年来的初次双边会谈。需求留意的是，自俄乌战役于2022年2月迸发后的开端几周以来，两边一向没有进行过直接对话。随后，乌克兰总统泽连斯基也“放软话”表明，假如俄罗斯首要赞同全面停火，基辅预备与莫斯科直接商洽完毕战役。
特朗普曾不止一次表明，他期望俄罗斯和乌克兰之间赶快达到协议。但随着俄罗斯和乌克兰复活节30小时“互测忠实”失利、相互责备对方损坏停火协议，美国对斡旋俄乌抵触也日益“失掉耐性”。
特朗普正告称，假如某一方或两边让商洽变得十分困难，“咱们将不再参加其间”。
美国国务卿鲁比奥也表明，关于乌克兰问题的商洽不能一向阻滞，假如短期内看不到俄乌两边达到共同的信号，美方将不会持续促成。
“假如可行，咱们就参加；假如不可行，咱们还有其他需求重视的要点。”他着重。
现在尚不清楚美国是否会中止向乌克兰供给军事支撑或情报做贼心虚，这对乌克兰防护俄罗斯至关重要。
当被问及美国未来的支撑时，特朗普最新表态称：“让咱们看看会产生什么。我想咱们要做一笔买卖，两周后再问这个问题。”
特朗普政府官员表明，乌克兰应该预备好割让一些土地给俄罗斯，以报酬超逸，并赞同不参加北约。批判总统做法的人士说，他甚至在超逸商洽开端之前就做出了退让，并且对俄罗斯总统普京几乎没有提出什么要求。特朗普曾表明，泽连斯基比普京更难共处。
特朗普：俄罗斯没占据整个乌克兰便是“严重退让”！
财联社4月25日讯（修改 黄君芝）美国总统特朗普周四表明，俄罗斯没有“接收”乌克兰，那就是在向超逸做出退让。特朗普一向在斡旋莫斯科和基辅之间的停火协议，可至今，即使是有限的停火协议都还未达到，美方也逐...
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